10年前，美国房价泡沫为何破灭？

10年前，美国房地产走向了几近极度繁荣的顶峰上，可是，立即又跌入极度萧条之中，房产平台上，哀声遍野，被投资者、房产商和金融机构不断往里吹气的房地产市场，泡沫破裂了，并引发了美国的金融危机，后来，业界和有识之士经过分析和思考认识到，当时的金融创新走出的不成熟步伐和次贷危机的发生，虽然对房地产泡沫的破灭有非常重要的影响，但是，当时房地产市场本身所存在的问题是最直接的原因。

那么，2008年金融危机之前，美国房地产市泡沫是怎么吹起来的呢？

原来，房地产泡沫启动的最早根源，是美国房地产市场发展的不均衡性。美国的一些区域房地产开始走进繁荣状态，房产价格开始大幅波动，房价越来越高，而一些地方房价却在低位运行，当美国全国房价在2003年至2004年间，涨幅为13%时，而密歇根州涨幅仅为4%，亚利桑那州涨幅为35%，但是，加利福尼亚州的涨幅的涨幅却数倍领先于全美。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。

奇怪的是，该地区房价上涨，并非是人口增加和收入增加，比如，当时的加利福尼亚州，其房价已经数倍于全国平均值时，但是 ，当时该州民众的收入增幅，比美国其他地区要低，而人口增长率并不高。再如，旧金山半岛20世纪70年代的人口增长与全国增长的幅度大体持平，甚至有些地方还低些，然而，其房价同期却上涨了近4倍。

实际上，房价上涨的因素主要在于土地的价格。当时，在在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！旧金山的房价当然就高上去了。

再看看加利福尼亚州，20世纪70年代，开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规，禁止在开阔地上建房，为的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”，或者是保护“历史遗迹”，都是政策性的，是政治方面的措施，并且，这种对土地建房的限制，逐年扩大，加利福尼亚州的土地也越来越显得紧张了，土地资源成为稀缺品，这就推动了土地价格上涨，新建的和在建的各种房屋，越来越贵，成了“百万豪宅”。

而自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县的土地限建和土地稀缺的消息，就广泛传播到全国各地，房地产价格在各地应声飙升，高房价的旋风越刮越大，而管理措施和限制政策而陆续出台。而限制的名目越来越多，当时在美国各地出台陆续出台如区块划分、建筑许可限制、农用地保护制度、建筑物高度限制、最小地块面积规定和遗迹保护限制等。而限制越来多，土地越稀缺，房价就升得越快，房地产业格外“繁荣”，而数倍甚至数十倍升高的房价，本来是住房需求的民众所承受不了的，但因为“缺乏管理”，房价一直在上升，就有了溢价的投资价值，所以，系列现实中，高房价仍被大多数民众所接受。

而当开放商有利润，管理部门有了权力和利益，买房者有预期利润，税收也增加，房产和房价，就成了互动推高而惯性运转的轮子，转快了就停不下来了。

后来，服务于房产“创新”金融工具，本来是降低购房门槛，使得低收入者或本来无力购房者，也能借助“创新”工具而加入到购房大军之中，“创新”金融产品，如零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等，成了继续推高房价的新工具，以至于出现了贷款人可以重新以新的贷款来代替旧贷款的“再融资兑现”工具出现，而但当利率重新步入上行轨道，工具开始“失灵”，贷款人违约率开始上升，之后大幅提升，而房产金融的“庞氏骗局”最后就再也骗不下去了，房产泡沫也就被刺破了。

奥地利经济学派的代表人物、斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔专门为大众撰写了一本经济学通俗读物《房地产的繁荣与萧条》就是为大众解释那一场房地产的“大崩溃”，上面的介绍就是根据书中的分析而简述的。

美国房地产泡沫被刺破的历史教训是值得重视的，应该认识到：土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，会从土地传导至房地产市场，并使房地产价格出现“欲抑还涨”的虚假繁荣，而购房者对于房价升高的预期使刚性需求的事实被掩盖了，房价下跌预期难以出现，价格惯性上涨就停不下来，危机就形成了。而且，金融机构为了分享房价上涨的利润，积极创造了“创新”金融工具，热心撮合购房者和卖房者取得交易。而当新型融资工具无法遮掩，工具无法再使用，“骗局”就忽悠不下去了，接下去就不然被刺破，而破裂的气泡，将炸损经济正常运行的轨道，引发金融甚至经济危机。

美国房价泡沫破灭的最根本原因还是在于——“加息”，联邦基准利率的持续上行，让贷款买房者苦不堪言，也让资金密集型的地产企业高昂的拿地、建造成本问题更加突出，最终房价的持续上涨以企业和居民资金链断裂收尾，而房价的“大溃败”也促成了悲观情绪向股市的蔓延和传导，最终演变为不可挽回的悲剧。

（1）房价上涨的有多疯狂，下跌的就会有多惨淡

2008年之前美国各地的房价水平疯狂上涨，远远超出了普通居民的购买力水平，甚至不少州县，几年内房价翻了数倍之多，在日益疯狂的炒房氛围中，房价一路高歌猛进。

但是房子的内在价值就摆在大家面前，钢筋水泥组成的房子，并不具备“黄金、白银”一样的潜在价值。寸土寸金的房价在风口过后迎来下跌也非常合理 。任何事物都摆脱不了其内在价值的束缚，即便是货币的等价物——黄金，也遭遇过大幅度的贬值，更别提是房子了。

（下图为2008年前后美国加州的房价走势图）

根据上述房价走势图所示，从1970年开始美国加州的房价就经历了大幅度的上涨，短短几年时间房价就实现了翻倍，在2008年达到了峰值，之后受到次贷危机的影响而最终下落，房价曾一度腰斩！

房子终究是用来居住的，脱离了“居住属性”的房子如同空中楼阁一样缺乏支撑，再加上加息的影响，居民的贷款成本急剧攀升，地产商的资金链条日益紧张，最终促成了这样的结果。

这也是我国央行为什么迟迟不开展加息的原因，尽管资本外流的形势不容乐观，因为一旦加息，对于地产业将形成难以预料的严重后果。

（2）美国房产泡沫的破裂根本上还是上层决策者有意为之

没错，选择刺破房地产的泡沫是政府主动的选择，这样的举措和日本非常相似。因为常春藤名校出身的他们非常清楚高昂的房价意味着什么，又能给社会带来什么。

高房价不仅会降低居民的消费意愿，也会对于企业的发展造成不可估量的打击，对于科技创新、人才稳定也会造成不小的伤害。

正是因为决策者深刻认识到了房地产的危害，所以才会主动去刺破房产的泡沫，日本、美国都是同样如此。虽然日本随后迎来了“失落的二十年”，但是人家技术水平的发展、企业经营的不断壮大、人才队伍的不断完备都大幅度“对冲”了房价下挫后的社会影响。十八年出了十八个诺贝尔奖可不是盖的。美国呢，正因为经历了2008年巨大的调整，经济的发展才得以重新迈入快车道，落后的企业、产能得到出清，资本市场也迎来了长达十年的大牛市。在这一过程中科技股、技术创新更是扮演了至关重要的作用。

美国房价泡沫破裂是一种基于长远发展眼光上的高层决策，也是为了对于落后企业进行的出清、调整，让市场为新时代的科技企业提供更多的发展机会和契机。

房价不可能一直上涨，经济发展最终还是需要依赖科技进步和技术创新去维持的。

这就是日本，美国政府的担当和责任，如今日本美国都成为科技大国，只有我们还在钢筋水泥中做梦，害苦了广大百姓，害苦了科研人员，祸国殃民！

只要政府真的动动手，房价下跌容易的和玩一样。关键设及的产业和人口太多了，一旦跌了社会影响太大了，大到国家不敢跃雷池一步。所以发发文件控控价格，涨价涨一点点慢慢消化而以。

是经济专家不去研究普通人民群众的生活与收入水平(99%的大众)。而是在纸上画经济的上升的Xy坐标线，坐在办幂想要把泡泡在几年之内堆多大，所以美国，日本的楼市泡沫破灭了。中国也快了！十年后遍地鸿毛会现的！

因为美国人少

10年前，美联储希望通过加息抑制房地产泡沫和经济过热，却直接导致了房地产泡沫的破裂和金融危机的爆发。

2000年，美国互联网泡沫破裂导致美股大崩盘后美国经济陷入衰退，“911事件”后，美国经济衰退进一步加剧。2000年起，为了刺激经济，美联储在很短的时期内将联邦基金利率从6.5%下调至1%，住房抵押贷款利率也随之下调。30年的固定抵押贷款利率，从2000年的8.1%下降至5.8%。在低利率政策和零首付按揭贷款的刺激下美国房价出现快速上涨。

在房价暴涨的预期和在利益的驱使下，一些金融机构将大量收益高风险高的次级住房抵押贷款发放给信用评级很低的贷款人，进一步催长了房地产泡沫。

由于担心经济过热，2005年至2006年6月，美联储连续17次加息，将联储基金利率从1%提升到5.25%。利率的不断上升，一方面增加了新购房者的成本，购房需求下降；另一方面使已购房者的负担不断加重。由于利率的提高，住房抵押贷款借债人的月供大幅增加，80%的次级抵押贷款借款人的月供在不到半年时间里上升了30~50%，违约大面积出现。还不起房贷，房子便会由银行收回，进行拍卖，增加了市场供给。次级贷款违约率的上升还使得贷款机构不得不紧缩信贷。在这些因素的影响下，美国房价开始下跌。房价的下跌又加剧了违约率上升，房价下跌使得借款人的住房净值变为负值，借款人便会放弃房产，银行回收再拍卖，又加剧了房价的下跌。如此循环，房地产泡沫最终破灭。

敢当敢干，有吗，有吗，在其位谋权利，太多了，

价格脱离价值，货币贬值，经济下行，大家对未来预期没有信心。

十年前美国房价泡沫的破灭，造成了世界经济危机。又称之为美国房地产次贷危机。“房地产次级贷款”通俗一点解释就是：买房子能还得起住房贷款的是有能力购房者，而经过金融机构评估还款能力不足的，没有能力按期归还住房贷款的，通过一些金融机构取得贷款购房者，要支付更高的风险资金，这种贷款称之为次级贷。当应用次级贷款购房者无法按期归还贷款大量出现的时候，开展次级贷款的金融机构，就会出现资金链断裂，金融机构倒闭，出现一系列企业及金融机构的危机，此次美国的经济危机主要为为次贷而引起，因此称之为“次贷危机”。

前两年我国房地产市场过热，“零首付购房、购房首付贷款、住房抵押贷款再购房、大量购置房产以房养房等等，都类似于美国的房地产次级贷”。因此我国政府采取了一系列的房地产市场降温措施，以防止类似于美国的次贷危机的发生。